Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

My home is my castle – für viele Haushalte in Deutschland ist ein Eigenheim das große Ziel, wenn es um die Verwirklichung der Lebensträume geht. Es wird nicht nur auf diesen Wunsch über Jahre hin gespart. Viele Singles und Familien bürden sich für das eigene Haus auch eine finanzielle Last auf, die mitunter über Jahrzehnte getragen werden muss. Wer sein Eigenheim und das zugehörige Grundstück über Baukredite finanziert, steht nicht nur vor der Herausforderung, Monat für Monat die Kreditraten aufbringen zu müssen.

Neben den Zahlungsverpflichtungen ist der Grund- und Immobilienbesitz auch mit anderen Pflichten verbunden. Das beste Beispiel in diesem Zusammenhang betrifft die Verkehrssicherungspflicht. Letztere entsteht in erster Linie vor allem für die Wege und Zugangsmöglichkeiten zum eigenen Grundstück. Allerdings geht die Verkehrssicherungspflicht meist noch viel weiter – ohne dass es die betroffenen Haushalte sofort bemerken.

Verantwortlich hierfür ist die Tatsache, dass Pflichten, welche die Verkehrssicherheit von Straßen und Gehwegen betreffen, zwar eigentlich per Gesetz beim Eigentümer – also Land, Kreis oder Gemeinde – liegen, allerdings auf Dritte übertragen werden können. Gerade Kommunen machen von dieser Option oft Gebrauch. Per kommunaler Satzung obliegt die Verkehrssicherheit der Gehwege und gehwegsähnlichen Bereiche meist den Anliegern – also Grund- und Immobilienbesitzern.

In den Satzungen wird im Regelfall zwischen Vorder- und Hinterlieger unterschieden. Dabei handelt es sich um Hausbesitzer, deren Grundstücke selbst nicht an öffentlichen Straßen liegen, über diese aber erschlossen werden. Die Verkehrssicherungspflicht fällt hier häufig beiden Parteien zu.

Zur Verkehrssicherungspflicht gehört, dass im Winter die zugeordneten Bereiche schneefrei gehalten werden, bei allgemeiner Glätte gestreut wird und der Immobilienbesitzer nach dem Abtauen seine Reinigungspflichten erfüllt. Wird beispielsweise die Räumpflicht – vorsätzlich oder fahrlässig – unterlassen, kann es brenzlig und teuer werden.

Denn aus der unterlassenen Gefahrenabwehr ergibt sich schnell eine gesetzliche Haftung für Personen-, Sach- und Vermögensschäden. Und die Schadenersatzansprüche können teuer werden. Kommt es wegen Glatteis zu einem Sturz, sind mitunter komplexe Frakturen mit längeren Arbeitsunfähigkeiten oder gar bleibenden Schäden die Folge. Erschwert wird die Situation spätestens dann, wenn im Bereich der Reinigungsfläche noch Haltestellen für den Personennahverkehr oder Überwege liegen, denen in der Regel eine höhere Aufmerksamkeit gewidmet werden muss. Die Pflichten für Immobilienbesitzer beschränken sich aber nicht nur auf diesen Bereich.

Was passiert, wenn eine Dachlawine den parkenden PKW des Nachbarn beschädigt? Oder der Tank mit Heizöl aufgrund eines Defekts nicht mehr dicht hält und austretendes Heizöl sich auch auf das Nachbargrundstück ausbreitet? Es existieren viele unterschiedliche Gefahren, die für Haus- und Grundstücksbesitzer mehr als ärgerlich werden können. Denn grundsätzlich greift auch in diesem Bereich § 823 BGB – und damit im Ernstfall die gesetzliche Haftung.

Leistungen der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Grundsätzlich erfasst die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung gesetzliche Haftpflichtbestimmungen, welche sich aus der Eigenschaft des Versicherungsnehmers als Besitzer des versicherten Grundstücks bzw. der Immobilie ergeben. Davon erfasst werden neben den Personenschäden auch die mit dem Schadensereignis in Zusammenhang stehenden Sach- und Vermögensschäden.

Hinweis: Im Regelfall konzentriert sich die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht auf die Ansprüche, welchen sich gegen den Privathaushalt richten. Eine gewerbsmäßige Tätigkeit, die auf dem Grundstück oder in den eigenen vier Wänden ausgeübt wird, gehört daher häufig zu den konkreten Ausschlüssen der Gesellschaften.

Seitens der Versicherungsunternehmen werden aber nicht nur Ansprüche reguliert, welche sich beispielsweise aus der Verkehrssicherungspflicht ergeben. Die Gesellschaften prüfen nach der Schadensanzeige, ob die Ersatzansprüche der Geschädigten überhaupt berechtigt sind. Sollte das Gegenteil der Fall sein, werden die Ansprüche abgelehnt – notfalls auch auf juristischem Weg. Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht greift damit auch auf dem Gebiet des passiven Rechtsschutzes. Neben diesen allgemeinen und umfassenden Leistungen kommt es im Alltag aber darauf an, was im Detail in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung steckt. Es ist von grundsätzlichem Interesse, welche Schadensarten die Versicherung deckt.

Ausschlaggebend hierfür sind sowohl die Versicherungsbedingungen wie auch die Risikobeschreibungen bzw. die Besonderen Bedingungen zu den Haftpflichttarifen. So taucht bei einigen Unternehmen als versichertes Risiko beispielsweise auch auf, dass die gegen einen Arbeitsvertrag mit der Wahrnehmung von Eigentümerpflichten betraute Personen versichert sind. Darüber hinaus besteht womöglich bereits über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht eine Absicherung gegen Risiken aus Baumaßnahmen. Inwiefern dies allerdings auf die eigene Situation zutrifft, hängt stark von den Rahmenbedingungen im Versicherungsvertrag ab. Einige Gesellschaften begrenzen den Versicherungsschutz auf eine festgelegte Bausumme.

Es ist für Hausbesitzer ratsam, nach Tarifen zu suchen, in denen auch die Beauftragung von Unternehmen mit den Eigentümerpflichten – wie der Instandhaltung und Verkehrssicherung – gedeckt wird. Denn auf Grundlage der Bestimmungen aus § 831 BGB obliegt Haushalten eine Aufsichtspflicht über sogenannte „Verrichtungsgehilfen“.

Welche Schadensarten sollte die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung generell enthalten? Grundsätzlich sind pauschale Aussagen in diesem Zusammenhang natürlich schwierig, da sich die Rahmenbedingungen und damit auch der Anspruch an den Schutz durch die Versicherung im Einzelfall deutlich voneinander unterscheiden können. Empfehlenswert ist aber eine Deckung gegen Ansprüche aus Schäden:

  • durch Abwässer
  • für Gewässer
  • durch Pflichtversäumnisse aus Instandhaltung, Verkehrssicherung usw.

Darüber hinaus kann für Hausbesitzer der Versicherungsschutz gegen Schäden aus dem Betrieb einer geothermischen Anlage sowie solarthermischen und fotovoltaischen Installationen wichtig werden. Es ist durchaus zu empfehlen, die einzelnen Tarife vor einer Unterschrift auf diesen Schutz hin zu prüfen – sofern die Anlagen nicht separat abgesichert werden.

Hinweis: Nach § 81 des Versicherungsvertragsgesetzes sind die Gesellschaften berechtigt, bei grober Fahrlässigkeit die Leistung entsprechend zu mindern. Es kann sich vor dem Hintergrund der vielfältigen Pflichten, denen Haus- und Grundstücksbesitzer gegenüberstehen, rechnen, nach Tarifen zu suchen, in denen auf dieses Recht verzichtet wird. Gerade in Bezug auf die Räum- und Streupflicht sowie eine weitere Verkehrssicherung (etwa für Baustellen) steht der Vorwurf einer groben Fahrlässigkeit mitunter schnell im Raum.

Beitrag in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht

Grundstücks- und Immobilienbesitzer stehen im Jahresverlauf vor einer Vielzahl an Kostenfaktoren. Neben den klassischen Wohnnebenkosten fallen Gebühren und Ausgaben für die Erschließung oder Grundsteuer an. Es erschließt sich nicht jedem Betroffenen, warum auch noch Versicherungen finanziert werden sollen. Betrachtet man die Höhe von Schadenersatzforderungen, die beispielsweise wegen vernachlässigter Räumpflichten im Winter erhoben werden können, und hält die Versicherungsprämie dagegen, entsteht durchaus ein positives Kosten-Nutzen-Verhältnis.

Berechnet nach Zahl der Wohneinheiten, der Höhe der Jahresbruttomiete bzw. der Grundstücksfläche, ergibt sich für die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung durchaus eine moderate Prämiengestaltung. Orientiert man sich beispielsweise an Tests – etwa von Stiftung Warentest – kommt man auf Preisspannen zwischen 30 Euro (für günstige Angebote) bis 100 Euro (für mehrere Wohneinheiten).

Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht – Eigenheim vs. Vermietung

In Deutschland sind Immobilien schon lange nicht mehr nur das Dach überm Kopf. Inzwischen entdecken auch private Anleger das „Betongold“ als lohnendes Anlageobjekt. Wer sich für die Investition entscheidet und anschließend ins Vermieter-Lager wechselt – etwa weil der Nachwuchs eine eigene Familie gegründet hat – muss sich auch der Herausforderungen bewusst sein. Es geht nicht nur darum, Wohnraum teuer anzubieten, sondern auch Pflichten wahrzunehmen. Denn gerade als Vermieter hat man im Hinblick auf die Verkehrssicherungspflichten eine gewisse Verantwortung den Mietern gegenüber.

Für Hausbesitzer, die ihre Immobilie bewohnen – also als Selbstnutzer gelten – ist mitunter bereits die Deckung aus der Allgemeinen Haftpflichtversicherung ausreichend. Viele Gesellschaften schließen die Risiken dieses Personenkreises in die Geltung ihrer Tarife bereits mit ein – unter der Bedingung, dass die Immobilie tatsächlich selbst genutzt wird.

Als Vermieter findet man sich in einer anderen Situation wieder. Hier greift die Haftpflichtversicherung – in Abhängigkeit von den Versicherungsbedingungen – nicht. Um nicht unversehens durch Schadenersatzansprüche der Mieter das Vermögen zu riskieren, ist der Abschluss einer Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung für diesen Personenkreis aus dem Blickwinkel vieler Experten besonders empfehlenswert. Gleiches gilt für Eigentümergemeinschaften – da Risiken und die Haftung aus dem Grundbesitz letzten Endes geteilt werden.

Wichtig: Es ist aus Vermietersicht immer genau zu prüfen, ob die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht alle wesentlichen Risikobereiche erfasst, die sich im Alltag ergeben können. Dazu gehört auch die Frage, inwiefern Garten- und Grünanlagen, welche zum Grundstück gehören, in die Haftung eingeschlossen sind.

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